도시의 재구성 (음성원, 2017)


도시의 재구성

도시는 쉼 없이 재구성 된다. 저자는 2012년을 전후한 시기부터 현재까지 서울시가 재구성 되고 있는 가장 큰 동력으로 저성장 시대, 도심지 집중 현상, 밀레니얼 세대의 등장을 꼽는다(11쪽). 저성장 시대가 되면서 저금리로 부동산 투자가 가능했고, 도심지 집중에 따른 주거 문제가 발생하였으며, 소유보다 경험을 중시하는 밀레니얼 세대의 등장이 새로운 라이프스타일을 확산시켰다.

젠트리피케이션

특정 지역이 상업적으로 활성화 되면 땅값과 임대료가 오른다. 이를 감당하지 못하는 기존 임차인은 다른 지역으로 이동한다. 일견 자연스럽다. 그런데 이게 왜 문제가 되는 걸까. 서울시가 내놓은 <젠트리피케이션 종합대책>에서는 ‘젠트리피케이션’의 배경을 이렇게 설명하고 있다: “임대료가 저렴한 구도심에 예술가들의 거점이 생겼고 독창적인 문화가 형성되었는데 유동인구 급증으로 상업시설이 증가하고 기존 건축물을 용도변경하면서 땅값과 임대료가 급등하였다.” 저자는 서울의 젠트리피케이션 또는 ‘부동산 쏠림 현상’은 예술가가 주도한 것이 아니고, 저성장 시대, 저금리 정책기조로 새로운 투자처를 찾던 자본의 기획에 의한 것이라고 설명한다. 특히 서울의 경우에는 가치, 이용도 측면에서 저평가 되어 있던 지역이 이제야 정상 수준으로 회복된 것으로 볼 수 있다는 것이다(44쪽). 이제 우리도 ‘임차인 사회’로 접어들었다. 이런 문제는 더욱 심화될 것이다.

도시재생

저자는 도시재생을 “원래 용도가 다한 동네에서 새 용도를 찾아내고, 그 용도에 맞게 건물과 동네를 새롭게 디자인 하는 일”이라 정의한다(224쪽). 도시재생이 등장한 배경에는 개발시대의 종언(65쪽), 저성장 시대, 임대료라는 새로운 현금 흐름 창출을 목적으로 집을 소비재에서 생산재로 바꾸고 싶은 투자 수요가 있다. 신축비용의 60% 수준이면 리모델링이 가능하고(72쪽), 이 비용은 저금리로 조달할 수 있다. 옛날 구조, 외관이 남아 있는 건물이 오히려 감성을 자극한다며 인기를 끈다. 동네가 뜨면서 투어리스티피케이션 문제가 발생하기도 한다(107쪽). 이 자연스러운 현상 속에서 서울시가 도시재생사업 ‘정책’을 갖고 끼어든다. 책에서 언급된 사례는 세운상가 그리고 창신동. 건물만 바꾼다고 도시재생이 이루어지는 것은 아니고, 해당 지역의 새 용도를 찾아내는 ‘리프로그래밍’이 필요하다(114쪽). 서울의 경우, 물리적 재생이 필요한 지역도 아직 많다.

코리빙

도심지 집중 현상은 갈수록 심화되고 있다. 도심 밀집도가 높다는 것은 그만큼 교류가능성이 높다는 것이고 그만큼 기회가 많다는 뜻이다. ‘도시 르네상스’, ‘도시기업가’(Urbanpreneur)라는 말도 나온다. 자본도 인재도 도시에 모여있다. 도심지 주거 수요를 떠받치고 있는 1인 가구, 세대 구분적으로는 소위 ‘밀레니얼 세대’(Millennials)는 어디든 쉽게 떠나고 싶어하는 ‘코스모폴리탄’이면서 새로운 사람과의 교류, 희소한 경험을 추구한다. 이 세대에 대한 대표적인 설명이 소유보다는 ‘경험’을 중시한다는 것이다(131쪽). 1인 가구의 부상에 대한 매우 현실적인 대응이 바로 셰어하우스로 대표되는 새로운 주거형태 ‘코리빙’이다. 방을 쪼개서 침실을 줄이고 임대료를 낮춘다. 여기에 공용 공간을 활용하여 교류와 경험을 넓힌다. 이것도 ‘임차인 사회’의 한 단면이다.

테크놀로지

접근성 낮은 골목이 새롭게 주목받게 된 이유는 모바일 시대 덕분이다(172쪽). 모바일 앱, 플랫폼 덕분에 자원의 수요-공급이 점점 더 균형을 찾아가고 있다. 기술과 결합된 공간은 새로운 용도로 활용되고 있다. 영업 시작 전 또는 브레이크타임에 레스토랑을 공용 사무공간으로 활용하는 새로운 비즈니스도 등장했다(Spacious). 이 역시 공간의 ‘리프로그래밍’이다(188쪽). ‘에어비앤비’ 영향력은 어마어마해졌다. 선한 기업이기도 하면서(181쪽), 젠트리피케이션을 유발하는 원인으로 꼽히기도 한다(182쪽). VR, AR, MR 기술에 힘입어 거리의 제약은 사라질 것으로 전망한다(196쪽). ‘디지털 노마드’라는 새로운 트렌드도 있다. 이들을 겨냥한 서비스도 인기를 얻고 있다. 자율주행 자동차가 등장하면 기존의 도시 공간이 재편되면서 걷기 좋은 도시로 변화할 것이다(209쪽).

글쓴이

Sehee Park

Advocate for Innovators. Lawyer.

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